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| 自宅を売却する場合、いくらで売れるか？売却後いくら手元に残るのか？買手はいるのだろうか？と、そんなことを調査することから始めます。出来るだけ高く売りたいというのは人情ですが、「売りたい価格」と、『売れる価格』は違います。 目安となる価格は、新聞折込や情報誌、インターネットなどである程度、調べることはできますが、最終的には不動産会社に査定を依頼することになります。 誰でも自宅の売却を考えるときは、高く売りたいので「希望価格」は高くなりますが、不動産会社が出す「査定価格」はプロがこの価格であれば売れると判断した価格で、希望した価格に比べて低目の価格になります。また、売り出すときの価格は「査定価格」より高めに設定するのが一般的ですが、実際に売却出来た「成約価格」は、結局「査定価格」前後に落ち着くことが多いようです。 実際の成約事例をみても、「査定価格」に近い価格でで売り出した人の方が 早く成約に至る傾向のようです。「売出価格」をあまり高く設定してしますと、なかなか買手がつかず大幅に値下げをせざるを得ないということになってしまうこともあります。 |
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| 「査定価格」とは、上記で述べたとおり、実際に市場に売出した時、売れるであろうと予想される価格です。 実際の成約価格は、市場の動きや競合物件の有無によっても異なりますし、最終的には買主との最終交渉によって決まりますので、査定価格にはそれらを見込んで幅があるのが普通です。 査定価格の根拠を明示してもらい、大切な不動産の売却にあたり信頼出来る不動産会社に依頼しましょう。 高すぎたり、安すぎたりする価格の査定は注意が必要です。 もちろん弊社でも「無料査定」させていただきます。是非お問い合わせ下さい。無料査定はこちらから |
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| 住まいの売却と買換える住まいの購入とは並行していくのが理想です。 しかし、現実にはどちらかを進めなければならないことが殆どです。 売却を先に進める場合。 売却価格（成約価格）が決まってから、買換えする住宅を探すため「資金計画」にくるいがなく、安全に取引を進めることが出来ます。また、売り急ぐ必要がないので、購入希望者と時間をかけて交渉することが出来ます。しかし、売却が決まった場合次の住宅を、「引渡し」の前までに決めなければなりません。 また、決めた物件が「未完成」の場合は仮の住まいが必要になる場合もあります。 購入を先に進める場合。 購入を先に決めた場合は、自宅の引渡し時期を気にせず、買換え先の住宅をじっくり決めることが出来ます。また、購入する住宅によっては「買換え特約」や買取保証を不動産会社がつけてくれる場合があります。しかし、売り急ぐために売却価格を大幅に引き下げなければならない事や、売却が長引くと二重のローンを背負うこともあります。 |
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 売却によりローンを返済できる現在、残っている住宅ローンを全て返済する必要があります。 ローン残高よりも高い金額で、今の住まいを売却する必要があります。それが不可の場合は、自己資金で差額を補うか買換えローンを利用します。  買換える住宅の頭金を用意できる。最初に住宅を買ったときと同じように、頭金を用意して、住宅ローンを組む必要があります。 売却により、ローンの残金を全額返済、その上で頭金に充当する頭金が用意できなければなりません。 |
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| 売却を依頼する不動産会社と、媒介契約を結びます。 媒介契約には３種類あります。 ・一般媒介契約・・（複数の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することが出来ます。） ・専任媒介契約・・（１社の不動産会社に依頼するものです。自ら発見した買手と売買契約を締結することが出来ますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。） ・専属専任媒介契約・・（１社の不動産会社に売却を依頼するもので、自ら発見した買手と売買契約を締結することは出来ません。） から自由に選ぶことが出来ます。但し、不動産は情報公開が常識ですから、１社だけで販売するわけではありません。どこの不動産会社でも取り扱いが可能になります。担当営業マンの本音としては、「専任」や、「専属専任」でお任せいただけるほうがお客様に信頼して頂けたという思いから、力の入り方が違います・・・・そんな本音もあります。 |
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| 不動産業者への情報公開をします。 新聞折込、チラシ配布、情報誌、インターネットなど、色々な手段で、一般の購入顧客に対して物件情報の開示をし、積極的に販売活動を開始します。勿論、お客様の都合で広告掲載などをしないでほしいというご希望ならば、内々でお客様をお探しするよう対応いたします。 販売活動が始まると、実際に購入希望のお客様が現地を見学にいらっしゃいます。 チラシやインターネットをみて急に見学したいと言ってくるお客様もいらっしゃいますので、日頃からまめにお掃除をしていつでも見学者を迎い入れるこ姿勢が必要です。（もちろん、事前にご連絡をさせていただきます。） たくさんのお客様に見ていただくことが、少しでも高く成約する秘訣ともいえます。 |
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| 見学したお客様から「買いたい」という「購入申込書」による意思表示がされます。 代金の支払い条件や、物件引渡しの時期などの諸条件などを詰め、契約の内容が確定したら『不動産売買契約』の締結に臨みます。この時、手付金を受け取ります。 不動産売買契約を締結した後は売主・買主は契約書に基づいて、双方が権利や義務の履行をします。 契約書に記載される事項には、物件や取引の条件によってさまざまなパターンがありますが、基本的な事項は以下の通りです。 （１）記載しなければならない必要事項 ・当事者（売主・買主）の氏名、住所 ・物件を特定するために必要な表示 （住居番号、登記簿上の地番・家屋番号、土地面積、建物面積など） ・代金の額、支払い方法、支払い時期。 ・物件の引渡し時期・・・通常新規分譲物件の場合は、竣工予定日とともに若干の余裕をみた買主への引渡予定日をその時期として表示します。 ・所有権移転登記の申請時期・・・買主が売主に売買代金の支払いを完済したときを、所有権移転の時期とします。 （２）定めがあれば記載する事項 ・代金以外の金銭の授受 ・契約の解除 ・損害賠償額の予定・違約金 ・住宅ローン不成立時の処置 ・瑕疵担保責任 ・租税その他の公課の負担 |
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| 引 渡し前に、目的物件が契約書の内容と一致しているか、また、物件の明け渡しが完了しているか売主買主双方が確認のうえ引渡しに備えます。もし、不具合等があれば、原則として引渡しまでに売主の責任に於いて修復します。 当該地と隣地の境界を売主が明示し買主が確認します。境界杭や地積測量図がない場合は現地を測量のうえ境界杭を設置しなければならない場合もあります。 契約時に未完成だった場合は、事前に売主、買主双方立会いの上 物件をチェックすることが重要です。 |
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| 居住中の自宅を売却するような場合、不動産売買契約書に定められた引渡し日に、当該不動産を買主に引渡しできるよう、引越しを済ませておきます。 引越しに際して、住民票の移動、各機関（市区役所・電気・ガス・水道・電話・各金融機関など・学校・自動車免許などの住所変更の届出を行う必要があります。 |
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| 殆どの場合、買主の利用する融資先金融機関で行われます。 物件の引渡しは所有権の移転登記とならぶ売主の基本的義務で、買主の代金支払いと同時に履行される関係にあります。引渡し時に、固定資産税・都市計画税や公共料金の精算を行います。 マンションの場合は、管理会社への通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。 また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。 通常、登記は司法書士に委任して行いますから、売主から買主への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書）を司法書士に渡します。 更に、ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意してもらうことが必要です。 借入先金融機関によっては１ヶ月以上前に手続きをする必要がある場合もありますので、必ず事前に問い合わせをしておいてください。 |
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| 瑕疵担保責任 不動産の代金全額を受領し、物件の引渡しも完了、登記も終了しましたが、これで取引は終わりではありません。売主が気づかなかったものでも、シロアリや雨漏り、給排水設備の故障や建物構造上主要な木部の腐食など重要な欠陥について、売主は買主に対して一定期間（個人ならば1～3ヶ月程度）瑕疵担保責任を負わなければいけません。日頃から建物のメンテナンスを怠らず、もし、瑕疵等があれば過去の履歴も含め、正直に申告しておくことが大切です。 |
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